房價好高只能考慮中古屋?挑選口碑房仲搭配雲端科技,找到買房突破點

發布日期:2018/12/06
產 業:房仲產業
數據期間:2017/11-2018/10
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受到總體經濟環境、央行貨幣政策、國際貿易趨勢等多種面向影響,台灣近十年的房市變動幅度相當劇烈,然而根據2018年11月內政部不動產資訊平台公布的「住宅價格指數」來看,自2015年第一季達到高點之後,基本上呈現小幅度漲跌,偶有下修但整體維持在3%以內,顯示目前趨勢還是以盤整為主,雖然在2018大選過後可能在資金環境有不確定性,但房價預期還是暫時處於穩定的狀態。

 

 

那麼現在究竟是不是買房的好時機呢?大家又是如何挑選自己的夢幻家園呢?就讓i-Buzz專業的資料模組分析,帶你邁向有殼之路!

 

 

新成屋首重環境機能 中古屋檢視物件體質

 

網路上流傳一句看房專家的口訣「風火水電光,天地牆柱窗,地段、環境、價格、收益」,前十點與物件體質相關若是挑選新成屋則大部分網友會先考慮的是「地段與價格」,畢竟每天待在屋內的時間有限,大部分仍會需要上班通勤、採買民生物品,甚至是小孩就學的學區等,這些都與環境機能有相當大的關係,網友們表示看房的第一要點就是選定區域,再進一步尋找有興趣的物件,例如大眾交通工具要方便、周圍要有綠地、商圈與學區距離等,都是考慮的重點,而有不少已買房的網友也表示生活過的地緣關係有影響自己找房的條件。

 

挑選物件若是中古屋,則物件體質可能與環境機能同等重要,口訣中的「風火水電光,天地牆柱窗」指的就是這一塊,其中水又是許多網友會特別留意的項目,因為若有漏水問題不僅會與鄰房有法律上責任歸屬的問題,也可能進一步產生如壁癌、鋼筋鏽蝕、粉塵黴菌或電線走火等問題,更是不可不慎的一環。值得注意的是,現今資訊流通管道相當透明,也有房仲業者提供線上查詢凶宅的系統,減少買賣過程可能發生的爭議。

 

 

 

房價影響看屋類型 自住趨勢以公寓大四房最熱門

 

雖然前述口訣中「價格」的排名較後面,但其實是決定買房需求的大前提,無論是從內政部推出的「實價登錄」系統,或是搜尋房仲業者網站、房屋買賣交易平台等,都能大略勾勒出心儀地段的房價基本盤,以參考資料來看2018年第二季仍是以台北市房價為首且仍有上漲趨勢,新北市次之,但平均每坪單價可能相差一倍,平均總價更是差距約800萬左右。

 

雙北市民在買屋的選擇上還是優先考慮中古屋,其中以公寓最為熱門,因為一般舊公寓公設比大約落在10%上下,相較新成屋動輒30%以上的公設比而言,實際居住空間更大;越往南的縣市或地理位置偏郊區的網友則會考慮用差不多的價格入手透天厝,再則才是公設比與管理費用較高的電梯大廈,這類的房型也可能以新成屋的物件居多。

 

同時根據房型的挑選也可以看出房價漲幅趨緩,自住客買房的意願增加,以往投資客喜歡套房物件僅排名第三,熱門房型也以四房、三房等可以容納較多家庭成員的空間為主,也有不少網友論戰租房與買房的優點,許多建議表示如果是自住客則應該以「價格合理、能負擔的範圍」為原則,不若投資客需要評估增值空間與投資報酬率等因素,最重要的是將房屋視為資產配置的一個環節,學習管理財產,才不至於因為市場變化而影響生活品質。

 

 

 

買賣房屋自己來真的比找房仲好?端看想要省錢還是省時間

 

買賣房屋對於大多數人來說畢竟是人生中的重大事件,無論在金錢或時間的耗費都不在話下,不少網友都表示「看房兩年才找到喜歡的中古屋」、「選定區域後評比物件也花了三個月」、「想說多比較也看了50-60間左右」,大部分網友分為兩派,如果是還在尋找階段,會多看多比較線上線下的各種資訊,因為沒有明確的目標也不想一直被推銷的訊息打擾,就暫時不會找房仲;而另一派對於買房輪廓都已經較為明確的網友,撇除新成屋的選項,則會較積極尋求房仲的協助。

 

在選擇房仲時主要有兩大面向考量,一是仲介費的比例,許多人存在不想多付「仲介費」的觀念,因此認為仲介費越便宜越好,而忽略房仲本身也是一種專業,好的房仲不僅房屋經驗資訊多,對於買賣方的管理也都有一定品質,其實能帶領買賣雙方減少猜疑促進溝通的過程,節省許多心力與時間。有一派網友就說「屋主自己賣,不代表會比較便宜,他也只是想省仲介費,而且自賣的屋主通常價格更硬」,因此更推薦可以找直營店的房仲,推薦理由是「嚴格執行公司規定,費用較為透明」、「房仲素質通常較好」、「有糾紛還是能找到人員負責」等,也有網友推薦可以找在地耕耘的房仲,有能力履約保證也是相當重要。

 

 

 

房仲業者各有長處 買賣前務必做好功課

 

從網路聲量統計可以發現信義房屋與永慶房屋討論數分居前二位,網友間也流傳一句話「買屋找信義 賣屋找永慶」,說明了在房仲業中品牌有自己的經營重點,若找A品牌想獲得B品牌的服務那自然會得到與心理預期不同的結果,例如許多網友都說「信義的房仲較為老實誠懇,但仲介費沒有彈性」、「信義有自己的體系,公司政策不會跟其他同行配案」,對於想要買房的網友是推薦可以入門詢問的品牌;永慶則是在賣家間擁有較好口碑,網友紛紛表示「我們大樓第一個轉手的住戶,就是永慶賣掉的,而且價錢很漂亮」、「帶看的客人組數比較多感覺有在做事」。

 

若以挑選房仲人員的角度來說,各品牌都有自己的口碑支持者,多半來自親朋好友的經驗推薦,而網友也表示其實品牌差異不會太大,主要是人員本身的經驗跟素質,能否幫自己達成期望的成交價格才是重點,甚至同時與多個品牌接洽進行交叉比較也是能幫助釐清行情的一種作法。

 

兩大龍頭品牌在服務上也不約而同靠攏「創新科技」,例如信義房屋的「720度互動看屋」,點選格局圖就可以對照顯示房屋實境,並針對生活機能提供實景地圖做對照,有助於從線上初步篩選物件;而永慶房屋也推出「MR智能生活」,透過活用AR與VR的科技優勢,從線上就能體驗物件生活圈;更都有手機APP幫助消費者在查找訊息方面更加快速便利。

 

值得注意的是,其他不動產在龍頭品牌的強勢之下是否仍有發展空間呢?像住商不動產、21世紀不動產、大家房屋、中信房屋與太平洋房屋等五大品牌,就決定聯手樂屋網提供跨品牌的流通,讓競爭關係由惡性轉為良性,同時致力開發新藍海,例如全國不動產今年就設置「商用置產中心」,以因應租賃專法產生的需求等,最重要的是避免直接挑戰市場,透過在地耕耘與聯盟策略做出區隔性,服務品牌能鞏固的族群,在房市回溫的趨勢下有望創造相對的成績。

 

 

 

回歸買房初衷 住得安心舒適最重要

 

市場趨勢與影響並非三言兩語可道盡,而每間房子都是獨一無二的物件,若單看某一個時間點的統計數據容易誤判情勢,綜觀網友的心得分享,在中古屋方面無論是買方還是賣方,若能事前評估「自身」可接受的價格,例如賣方會開定實拿價,買方會講定仲介費%數,讓房仲有能夠發揮的標準,不因議價過程而三心二意,成交經驗與過程都會順利不少,能減少掛心買高賣低的「懸念」;在新成屋方面則建議抓房貸占薪資的比例約三成,除了較不會壓縮生活品質,對於自己能負擔的房型也會有較清楚的輪廓。

 

在房市買賣因為資訊流通與科技進步而逐漸透明的時代,愈來愈多民眾將房屋價格與房仲費(服務費)分開來看,房仲業者也會透過團隊間的默契維持交易的穩定,無論整體趨勢如何變化,若能運用房仲業者提供的科技方式,用較少的時間篩選出標的,並在合理的價格帶買到心目中喜歡的房屋,對於消費者來說永遠都是最大的贏家。

 

 

本文作者:李柏萱

責任編輯:廖珮伶

圖片來源:Designed by Evening_tao

 


 

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